Fræðsla

Gallar

Í lögum um fasteignakaup kemur fram að fasteign teljist gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Mikilvægt er að hafa í huga að með lögum um fasteignakaup sem tóku gildi á árinu 2002 voru gerðar nokkrar takmarkanir á meginreglum um galla sem áður höfðu gilt. Þannig var tekið sérstaklega á smávægilegum ágöllum varðandi notaðar fasteignir og mælt fyrir um að ágalli yrði að rýra verðmæti eignarinnar svo nokkru varði eða seljandi sýnt af sér saknæma háttsemi (þ.e. leynt gallanum/göllunum). Með þessu var fyrst og fremst verið að útrýma minnihátar göllum sem geta verið til staðar í öllum notuðum eignum, en í notuðu húsnæði er ávallt hægt að finna ýmsa minniháttar ágalla.

Á hinn bóginn er nokkuð erfitt að svara hvað ágallar þurfa að vera miklir til að geta talist gallar. Þarna skiptir máli hvað fasteignin er gömul og má ráða skv. greinargerð að verðrýrnun í elstu eignum þurfi að vera allt að 10% vegna slíkra ágalla. Sé hins vegar um nýlegt húsnæði að ræða myndi vera um minni kröfur að ræða hvað ágalla ræðir.
Telji kaupendur galla vera á þeirri eign sem keypt hefur verið er rétt að hafa samband við þann fasteignasala sem annaðist milligönguna án tafar um ráð varðandi réttarstöðu. Kaupandi á ekki að bæta úr hinum meinta galla án samráðs við seljenda.

Ekki má halda eftir hærri greiðslu en sem nemur þeirri fjárhæð sem ætla má að kosti að bæta úr hinum meinta galla. Telji fasteignasali kröfu kaupanda geta átt rétt á sér reynir hann sættir með aðilum þar sem hann á grundvelli sérfræðiþekkingar sinnar reynir að ná sættum með aðilum. Rétt er að benda á nokkur dómafordæmi sem Félag fasteignasala hefur tekið saman vegna galla á fasteignum sem birt er undir athyglisverðir dómar á heimasíðu Félags fasteignasala ff@ff.is.

Kaupandi getur ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningurinn var gerður. Hafi kaupandi skoðað fasteign, áður en kaup gerðust, eða án nægjanlegrar ástæðu látið undir höfuð leggjast að skoða hana þótt seljandi skoraði á hann um það getur hann ekki borið fyrir sig galla sem hann mátt sjá við slíka skoðun. Þetta á þó ekki við ef seljandi sýndi af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú.

Upplýsingaskylda seljanda

Mikilvægt er að seljandi veiti fasteignasala strax í upphafi þegar fasteignasali vinnur að söluyfirliti yfir eignina sem gleggstar upplýsingar. Við skoðun kaupandans á eigninni er brýnt að seljandi veiti kaupanda þær upplýsingar sem hann veit eða má vita að kaupandi mátti með réttu búast við að fá.
Fasteign telst gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um eignina sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Þetta gildir þó aðeins ef ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamings að upplýsingar voru ekki veittar. Með þessu er átt við að vanræksla upplýsingaskyldu verður að hafa einhverja þýðingu. Annaðhvort að kaupandi hefði aldrei gert tilboð (kaupsamning) eða boðið lægra í eignina. Það er því mikilvægt að eign sé í samræmi við söluyfirlit og þær upplýsingar sem seljandi veitir. Mikilvægt er að seljendur hugi mjög vel að skyldu sinni til upplýsingagjafar um eignina en skylda seljanda tengist mjög skoðunarskyldu kaupanda.

Afhending og skil

Afhenda skal fasteignina á umsömdum degi og skila henni hreinni. Hafa þarf í huga þá gullnu reglu að skila íbúð í því ástandi sem þú hefðir sjálf/ur viljað taka við henni. Láta þarf lesa af rafmagns- og hitaveitumælum á afhendingardegi og tilkynna nöfn nýrra greiðenda. Einnig þarf að tilkynna til húsfélags nýjan félagsmann

Uppgjör fasteignagjalda og vaxta

Uppgjör vegna fasteignagjalda og lána miðast við afhendingardag, þ.e. seljandi greiðir þessi gjöld til þess dags.

Staða yfirtekina veðskulda miðast við stöðu þeirra í skilum á afhendingardegi. Hafðu hugfast að kaupanda er heimilt að draga gjaldfallnar afborganir, vexti og kostnað, er seljanda ber að greiða , af þeirri útborgunargreiðslu sem fellur næst á eftir gjalddaga fasteignagjalda og yfirtekinna veðskulda. Uppgjör vegna þess fer fram á fasteignasölunni, annað hvor við undirritun kaupsamnings eða við afsalsgerð.